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它会不会成为城东下一个地王?

  据郴州国土资源局信息显示,位于高新区郴县路和西河路交汇处东北角编号为【TG】的住宅兼商业用地,于挂牌出让,地块面积为(约合182亩),起始价为万元,估算为194万元/亩。

  以下为百房网综合城市站位、区域环境、竞争格局等多重因素,做出的地块投资评估报告,请看下文。

  郴州城市站位

  郴州市位于湖南省东南部,在湖南省发布的十三五规划中,明确要求将郴州打造为湖南省内新的经济增长极。

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  区域经济:2019年一季度郴州全市实现地区生产总值529.15万元,全市人均可支配收入6802元,同比上涨9.1%,1-5月地方财政收入绝对额63.6。

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  郴州人口:2018年郴州全市常住人口474.5万人,其中城镇人口260.4万人、农村人口214.1万人;人口增长率4.70%,城镇化覆盖率54.9%。

  城市基建:2019年郴州有26个重点建设项目;产业发展项目方面,新材料2个、电子信息1个、消费品产业2个、现代物流1个、全域旅游和健康养老2个;基础设施项目方面,机场1个、水利水运1个、能源5个、信息基础设施建设4个;民生和社会事业共计5个,生态环保项目有6个。

  房地产开发:2019年1-5月郴州房地产开发投资59亿元,房屋施工面积2523万方,房屋竣工面积76万方,待售面积432.万方,整体房地产投资占据湖南省分地区第10位。

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  楼市政策:目前郴州调控环境宽松,2019年6月住宅供应18.81万方,成交26.08万方,在市场整体供不应求的情况下,6月成交均价为6005元/。

  宗地区域环境

  本案位于郴州苏仙区,隶属城东版块,区域未来将打造成为集居住、行政办公、休闲旅游为一体的新区,作为今年城东第5宗商住地块,以下为宗地与今年城东其他竞价成功地块详情。

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  从目前发展来看,随着前期市政单位陆续迁入、教育资源的逐步丰富,已经有金科、奥园、碧桂园、美的、宁邦集团、长房集团等大型房企入驻,相较于其他版块,城东品牌集中度高,外来房企较为看好。

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  教育详情

  幼儿园:珠江桥幼儿园(900米)、工业园幼儿园(2.5公里)、白露塘曙光幼儿园(1.85公里)

  小学:郴州二十七完小(600米)、白露塘小学(2.5公里)

  中学:金海学校(2.9公里)、湘南中学(5.3公里)

  高等院校:湘南学院(2.8公里)、郴州职业技术学院(3.8公里)

  医疗详情

  郴州市第一人民医院东院(1.3公里)、苏仙区白露塘中心医院(1.7公里)

  公交详情

  59路(不直达)

  商业详情

  生源时代广场(2.6公里)

  休闲/景点详情

  科普植物园林区(302米)、郴州西河体育公园(600米)

  西河沙滩公园(100米)、西河水上梦幻乐园(1.5公里)、林邑公园(1.7公里)、王仙岭风景旅游景区(5.3公里)、蝶恋谷主题乐园(1.2公里)

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  综合配套资源来看,宗地周边景观资源较为优越,市政单位齐全,但是目前商业、医疗还在发展中,有待完善。

  宗地竞争格局

  从近一年以来版块供求情况来看,城东近期供求较为火热,总供应85.57万方,总成交66.1万方,其中6月份随着碧桂园江山一品、美的仁大铂悦府的集中供应,市场呈大幅度增长。

  长线来看,未来在宁邦广场、湖南建工东玺台等项目的集中入市,预计市场竞争力将逐渐加强。

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  目前郴州城区存量为206.58万方,去化周期达10.63个月,较5月下降0.73个月,整体去化周期健康;而城东版块近几年随着在售项目的增加,存量占量40.28万方。

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  因为版块产品均以刚需为主,没有高端产品入市,导致城东整体均价基本保持在5000-6000左右,其中4月份飙升至6266元/,主要是受到碧桂园江山一品开盘影响。

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  目前城东版块在售项目8个,以下为城东各大项目成交均价。

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  △以上为项目成交均价

  本案作为城东又一商住用地,周边有奥园华府、中源国际城、金科城等竞品围绕,竞争压力较大,以下为相邻竞品情况:

  奥园华府

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  奥园华府位于郴州市青年大道与西河东路交汇处,项目分为南地块、北地块,总占地面积6.86万方;近一年成交13.48万方,整体以刚需产品为主。

  中源国际城

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  中源国际城毗邻新苏仙区政府,近一年价格保持在5089元/,整体均价较低,存量较少。

  金科城

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  金科城由金科地产开发建设,由21栋的板式景观高层、1栋幼儿园、2栋商业综合体及部分临街商铺所共同组成;目前来看,项目在城东近一年成交量14.38万方,整体定价为5544元/。

  宗地具体详情

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  土地总面积平方米,其中住宅分摊土地面积.86平方米,商业分摊土地面积5357.14平方米,整体商业含量较少。

  与此同时,根据挂牌要求,拿地者需要建设在宗地内建设幼儿园,燃气调压站等配套,其中幼儿园用地面积不少于2700平方米,燃气调压站用地面积100-120平方米, 建筑面积不少于50平方米。

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  从位置来看,该宗位于高新区郴县路和西河东路交汇处东北角,离郴州大道、青年大道等主干道较近;周边有奥园华府、中源国际城、郴阳融园、湖南建工东玺台、碧桂园翡翠山等已经入住或在建项目。

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  从航拍图来看,宗地整体方正平整,利于开发商后期产品与景观打造,但是靠近奥园华府南地块,未来开工建设有噪音,一定程度上会影响入住居民。

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  综合容积率来看,本地块容积率不大于2.8,适合建设小高层+二类高层项目(18层以内),但是如果开发商后期全部做全小高层,环境受到影响。

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  最后,本宗地块的土拍结果明日即将揭晓,到时候小编也会跟大家一起持续关注。据说奥园有意将宗地收入囊中,届时是否会参与这宗土地的竞拍,也值得大家期待。

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